河名紀子の「住まいってなんだろう？」

新年度税制でオトクになる人は？

もう新年度月もすっかり半ばに来てしまいましたが
この４月からは、定年を迎えた団塊世代に「お金使ってちょうだい〜！」と
言わんばかりに創設された「バリアフリー減税」が適用されます。

すでに概略はご存知の方も多いと思いますが
従来の「住宅ローン控除」とどちらを使ったほうがトクなの？
という方のために、以下の記事を書いてみました。

図解で分かる！新年度税制でトクするのはこんな人



シミューレションつきなので、お試しあれ♪

必死です！「ポスト住宅金融公庫」

今月から住宅金融公庫が
「独立行政法人・住宅金融支援機構」に生まれ変わりました。

この移行と同時に、
戦後長らく日本人の住宅購入を支えてきた公的融資は姿を消し、
民間が提供する「フラット35」の側面支援に徹することは既に皆さんもご存知のとおり。

先日わたしが司会ファシリテーターをさせていただいたＵＲフォーラムで
公庫（じゃなかった！金融支援機構）の担当者が配っていたチラシを見てビックリ。

住宅会社向けのフラット35勉強会を「直接説明にお伺いします」なのだそう！

特典は
①オリジナル資料つき
②土日祝でも何時からでもＯＫ
③お客様にお話する説明ツールも提供
④もちろん無料！

このチラシは公庫大阪支店のものですが、おそらく全国で同様の「説明会行脚」をしているものと思われます。

しかし…民間の銀行ローンを支援するための特殊法人改革の結果だとはいえ、
「直接融資」を打ち切られ、「骨ナシ」同然にされたあげく
ここまでボランティア？しなければいけない「旧・公庫」に
同情さえ抱きます。。。

公庫の新ロゴってどう？

住宅金融公庫が
平成19年４月に「独立行政法人　住宅金融支援機構」に生まれ変わります。

移行に先立ち、新ロゴは今月７日から使用開始。

機構の英語の略称「ＪＨＦ」をモチーフにデザイン。
複数のデザイン案から職員や役員による投票を経て決まったのだそう。

来月から封筒類やプレスリリースなども新ロゴに移行するとか。

（個人的には「Ｈ」の白い点がどんな意味なのか気になります…
ＪＲＡ、ＪＦＥ、ＪＡＦ…この手のＪで始まる略称って多くて紛らわしい…）

新ロゴは確かに今っぽくてカッコイイけど
長らく親しんできた公庫っぽくない、あのカワイイロゴが消えるのはなんだか寂しい気も。。。

直接融資もあと半年の命？
戦後の日本人のマイホームの夢を実現してきた公庫も、
もうすぐその役目を終えようとしています。

TOEIC、Web資格でローン金利優遇？

ＧＥ　Money（ＧＥコンシューマー・ファイナンス）が面白い住宅ローンを始めたそうです。

ちなみに、同社は米GE（ゼネラル・エレクトリック・カンパニー）の個人向け金融サービス部門で、世界約50カ国で事業をおこなうGEコンシューマー・ファイナンスの日本法人。

これまでも英語検定のTOEICや公的なＩＴ資格で金利優遇を行ってきましたが、
このほど、ホームページを作成する能力を認定する「Web クリエイター能力認定試験」など
８資格で、０・２〜０・１％金利を引き下げるとか。

でも、なぜweb資格？？アメリカではそういう資格に価値を見出すのでしょうか。

「住宅」ローンだったら、宅建と建築士とかＦＰとかの資格を優遇してもいいのに…。

あ、そうか！それでは資格保有者の多い住宅業界関係者とバッティングする！？
ローン事情を知り尽くした業界人を相手にするよりは、全く関係ないＩＴ系のほうが
顧客の裾野も広がります、ね、確かに。

それにしても、本当にあの手この手の金利優遇戦争ですね。

楽天も○○もフラット35に参戦

楽天のサイトを見ていたら目に飛び込んできた広告。

そうです。先月から楽天モーゲージ（今年２月に新生銀行との合弁で設立）もフラット35に参入してます。

ネット申し込みに特化しているようですが、それでも膨大な楽天ユーザーの囲い込みは必至。楽天でもブログを書いている人間としては少し気になるところ。。。

10万円分あれば、新居のインテリアや家具、家電もタダで楽天市場で買い物できるという狙いか。

昨日紹介したＳＢＩモーゲージ、ソニー銀行に続き、巨大なネットローン出現です。

公庫の金利が11年半ぶりに高金利になった背景が分かる気がします。

ただ金利が上がったのはフラット35ではなく個人融資のほう。
公庫としても、「いつかは融資枠がゼロ」になる直接融資からフラット35へ誘導したいという思惑もあるのでしょう。

ところで同時期、この巨大グループもフラット35に参入…

住生活グループファイナンス（トステム・ＩＮＡＸホールディングス傘下の工務店組織）は、
アイフルホームテクノロコー・ジーエルホーム・ブライトホームなどのグループＦＣ加盟工務店に提供。

フラット35では必要資金の８割を限度としているため、
残り２割をスルガ銀行と提携で融資するそうです。

まさに…フラット35戦国時代ですね。

「住宅ローン」７月公庫調査速報

住宅金融公庫が今年７月に8000人強に対して行った
「平成18年度住宅ローンに関する顧客アンケート調査結果」が出ました。

７月といえば、日銀のゼロ金利解除が出た直後。
当然、金利先高感から全期間固定型のニーズが54.1→71.3%に高まっていることはさておき、いまだに「住宅・販売事業者の薦め」でローンを選んでいる人が、利用者の半数近い40.9%にのぼっていることが判明。

この傾向は数年前からも変わりなく、
仮にもＦＰの端くれとして、何ともやるせない気持ちになったのは私だけでしょうか？

住宅ローンコンサルティング技能者のような資格制度をつくる機運が高まっていますが
一生を左右する金利もローンタイプも、いまだに業者の言うがまま…というのは
住宅も間取りも業者の言うがまま…という構図と重なる気がしてなりません。

業者からローンを薦められたときに「お勧め以外の紹介はなかった」48.2%
お客が求めたら「初めてお勧め以外の商品も紹介してくれた」14.7%。
やはり借りる側が積極的に情報開示しないと、適正な情報は得られないのですね。

「ほとんど頭金なしで全額借入れ」26.9%
かなりムリして借りてますねー。心配です。

最後に…
★住宅ローンに求めるサービスbest3
①家計診断・資金計画の相談
②返済シミュレーション
③セミナーや勉強会

★取得住宅に求めるサービスbest3
①建設場所や建物の安全性・近隣環境のチェック
②法的規制・権利関係のチェック
③事業者選びに関する情報アドバイス

つまり、消費者は相談やチェックサービスを求めているのに
それを提供する場が非常にない（少ない）…という構図が見えてきます。

業者の薦めるままに選ぶ消費者が怠慢なのではなく
そういうサービスを提供しない住宅・金融業界のほうに課題があるのではないでしょうか？

…とあくまで個人的に分析してみました。

日経記事「住宅ローン、10年超固定が３−４割に」

昨日の日経新聞の金融面トップの
「住宅ローン長期固定シフトじわり、新規規約の３−４割に」。

ようやく消費者もゼロ金利解除で重い腰を上げ始めたようです。

私は新聞記者時代、住宅ローン特集を組んでいたこともあり、
数年前から「今の史上最低の低金利時代は終わるから、銀行のゼロ金利キャンペーンに惑わされず、長期固定を組みましょう！」と警鐘を鳴らしてきました。

しかしゼロ金利、金利優遇などの大々的なキャンペーンに引きづられ
「金利が上がったら借り替えればいいや」という楽観者が多く、
民間銀行は企業融資もそこそこに
さぞ多くの個人住宅ローン商品を販売したと思われます。

そしてその煽りを受けた住宅金融公庫は客を銀行に取られ
「融資件数の低下」を名目に、骨抜きの独立行政法人に縮小させられることに。

しかし注意していただきたいのは
仮に「１０年固定」でも変動金利には変わらないということ。
固定期間が２〜３年から10年に延びただけで、
固定期間が終わったら変動金利に移行するだけの話です。

これだけ史上最低の異常な低金利時代に感覚がマヒしてしまていますが
平常なら市場金利は５−６％あってもおかしくないと言われています。
10年後、その平常金利に戻っていたとして、ゼロ％台金利で借りていた人は
実に金利だけで数倍の返済額アップになるのです。

…と脅すつもりはありません。
でも広く喧伝されていないだけで事実だったりします。

そこで結論。
10年固定に満足せず、できれフラット35などのば最長35年、
もしくは20〜25年くらいの長期固定を、多少金利が割高でも選んでおいたほうが賢明でしょう。

ゼロ金利解除！どうやって繰上げ返済する？

一昨日の「ゼロ金利解除！繰上げ返済最終チャンス！」に続き、
「じゃぁどうやって繰上げ返済する？」という方法について少しお話します。

繰上げ返済の方法には、次の２つがあります。

①返済期間を短縮する「期間短縮型」→早く返済を終了させたい場合に効果的

②毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」→月々の家計で返済負担が重い場合に効果的


だいたい、サラリーマンなどで不本意なリストラや減収の憂き目にでもあわなければ、
毎月の返済額が急に重く家計にのしかかってくることは少ないのではないでしょうか？

ならばオススメしたいのは、①のパターン。
現役時代は生活費が苦しいといっても、若いこともあって何とかしのげる？ものです。

むしろ現在の現役世代は老後の資金を心配すべき！

一応、建前上は国も公的年金を65歳以上・多少減額という触れ込みで
何とかお茶を濁していますが、もう年金財政は破綻しているのです。

一説には今の30代は80歳になっても実際にもらえるか分からない、
だから定年後も20〜30年働かなきゃいけないとまで言われていますが、
実はこちらのほうが何だか妙に説得力があってコワクなります。

だったらなおさら、借金は現役時代の早い段階で完済しておきたいもの。

私も例に漏れず、35年めいっぱいでローンを組んでいるのですが、
書いている本人もコワクなってきました〜。

近いうち期間短縮型で繰上げ返済しようっと！

ゼロ金利解除！繰上返済ラストチャンス

今日はまじめなお題。
とうとう日銀がゼロ金利政策を解除し、
大手銀行が短期プライムレートを何と６年ぶりに引き上げることで動き出しています。

これによって短プラの影響をもっとも受けやすい個人向けローン
住宅ローンの変動金利型も上昇することは必至です。

変動金利型（固定期間選択型含む）を借りている人は気が気でないと思いますが
実はフラット35や昔の公庫の直接融資といった固定金利型で借りている人も
大きな転換期を迎えているのです。

それは、「繰上げ返済ラストチャンス」ということ。

「繰上げ返済っていいことはわかってるけど、
今の生活も楽しみたいし、
実際どのくらい効果があるかイマイチ分からない」という人も多いのでは？

筆者も実はそうでした。
でもファイナンシャルプランナーの資格の勉強をして、
実際自分のローンの償還予定表を前に、一生懸命計算したところ愕然としました。

繰上げ返済資金はまるまる全額、元金の返済に充当されます。
元金がごっそり減るんです。
すると、それにモレナクついてくる利息もごっそり減る。

私が借りているのは住宅金融公庫の長期固定ローン。
3％前半の金利で仮に約300万円繰上げ返済すると、
返済期間が５年短くなり、約400万円もの利息を払わずにすむのです！

何と繰上げ返済額以上の利息。
本来なら払わなくてすむ400万円を、払うのが当たり前…と
シコシコご丁寧に返済している人がなんと多いことか！（私もそうでした）

とくに低金利時代は払わなければいけない利息が少なくて済む分、
元本がどんどん減っていってくれるというメリットも。
低金利時代は元本がザクザク減ってくれるのです。

今までのような史上最長の低金利時代で金融商品を運用するよりも、
繰上げ返済で金利負担を減らすほうが、断然、資金運用効果は大きいのです。

しかし！日銀のゼロ金利政策解除で、これまで長らくなじんだ低金利時代も終焉…。
「資産は増えないけど、借金元本は減っていく」という
低金利のメリットを今のうちに生かすべきです。

ゼロ金利解除は、繰上げ返済最終チャンスを呼びかける警鐘でもあるのです。

かづな先生の「ＦＰ裏事情」講演会

今日は「かづな先生」の名で親しまれている
㈱フェリーチェプラン社長の田中香津奈さんの講演会に行ってきました。

テーマは「短期間でビジネス展開する手法」。

FＰ資格だけではなかなか食べていけない世の中、
お嬢様大学を卒業、外資系保険会社を結婚退職し、ＦＰの資格を武器にビジネスを育て、
昨年末に株式会社を設立した田中さんの話は、本当にリアルでした。

なかでも「ＦＰって何と呼ばれているか知ってますか？
ファイナンシャルプランナーは表向き。
フリー（無料）・プランナーが多くのＦＰの実態なんです」と、のっけから暴露。

一応ＦＰの端くれである私も思わずその現実の暴露に苦笑してしまいました。
（そしてフリーライターもフリージャーナリストも「頭文字Ｆ」の意味は同じかも。。。）

どこの金融機関や保険会社にも属さず、公正中立な独立系ＦＰの存在が
求められてきたにもかかわらず、
実態は独立系で食べていけるＦＰは一握りしかおらず、
ほとんどがメーカーや保険会社に属するサラリーマンＦＰの何と多いことか。

それがまた、業界にアグラをかかせる要因にもなっているのですが。。

日本ＦＰ協会調査によると、ＦＰがもらっている1時間あたりの相談料は
「無料」２９％
「不明」４７％（実態はもっらていないということなのでしょう）
「5000〜1万円」１２％
これが実態です。

「かづな先生」はそのネーミングと若さとかわいい女性らしさを生かし
女性誌や日経新聞などに取り上げられ、年間80本もの講演をこなす
いわば若手ＦＰのシンデレラガール。

顧客獲得のために無料セミナーばかりをしていた彼女に、幸運をもたらしたのは
やはりマスコミの力でした。
（ハウジングジャーナリストの傍らで、マスコミ戦略コンサルもやっている私としては
「うーむ、やはり…」と確信してしまいました）

いずれにせよ、「かづな先生の保険スクール」セミナーで東奔西走している田中さん。
私も後塵を拝して「か○な先生の住宅マネースクール」でも展開しようかしら？？